家賃更新料とは？

賃貸借契約は通常期間の定めがなされています。

期間の定めのない賃貸借契約の場合には、理屈の上では「更新」ということは問題にならないのですが、土地の賃貸借の場合には期間の定めのない契約は30年を存続期間とするものとされますし、建物の賃貸借の場合であっても明確に期間は定めてられてはいないものの当事者の合理的意思解釈として一定の期間が定められたと認められる場合もありますので、やはり更新が問題となる場合はあります。

賃貸借契約の期間が満了した場合、契約の更新にあたって賃借人から賃貸人に支払われる金銭を「更新料」といいます。

この更新料というものは法律上決まっているものでも無ければ、全国的にその授受が為されているというものでもありません。

歴史的には借地契約において更新手続の費用を支払うということが行われるようになり、東京などの大都市とその近郊においては建物の賃貸借においても更新料を支払うという場合が多く見られるようになってきているものです。

しかしながら、法律上の定めもなければ全国的に一般化しているともいえないものだけに、裁判によって更新料の支払いなどが争わる事案もかなりの数に上っています。

更新料の法的性質はともかく、そもそも更新料というものは支払わなければならないものであるのかが最初に問題となります。

現在、民法や借地法、借家法、借地借家法いずれにおいても更新料を支払うというような規定はありません。

そこで、賃貸借契約において更新料を支払うというような特別の合意をしていない限りは更新料を支払う義務はないというのが一般的な考えです。

ここで問題となっていたのが、更新料の支払いが慣習となっているのか否かという点です。

借地借家法（借地法、借家法も同じ）は民法の特別法とされています。そうすると、借地借家法には「慣習」についての特別規定はないので、一般法である民法に規定されている「慣習」（民法92条）が適用される可能性もあります。

そうすると、「賃貸借契約の更新にあたっては、賃借人が賃貸人に対して一定の更新料を支払うという慣習がある」ということになれば、契約で更新料の支払いを定めていなくても更新料を支払う義務が発生するともいえなくはありません。

しかし、既に述べているように、更新料というものが普遍的に通用しているものではないことや、その意味合いもきわめて曖昧であること、また、期間満了の場合には賃貸人が更新を拒絶しても、法律上は賃貸人が更新を拒絶する正当な事由が無い限り契約は更新されることとなること（借地借家法6条、28条）からも、判例上も学説上も更新料の支払いは慣習ではないとしています。

そうすると、更新料を支払うのは、最低限の条件として当事者間に更新料支払いの合意がある場合に限られることとなります。